Por que Luiz Barsi não Investe em Fundos Imobiliários: A Crítica do Rei dos Dividendos

Você confiaria seu dinheiro em algo que um bilionário chama de “conto do vigário”? Luiz Barsi, o maior investidor pessoa física da Bolsa brasileira, é taxativo: “Fundos Imobiliários só enriquecem o banqueiro e empobrecem o investidor desavisado.”

Apesar de serem a porta de entrada para muitos investidores na renda variável, os Fundos Imobiliários (FIIs) não convencem Barsi. Para ele, há falhas estruturais nesse tipo de investimento que limitam seu potencial, especialmente quando comparado ao investimento direto em ações.

Neste artigo, vamos entender a visão crítica de Luiz Barsi sobre os FIIs, explorar os argumentos que ele usa, analisar os riscos e contrapontos, e mostrar o que essa filosofia pode ensinar para quem busca viver de renda.

Se você investe ou pretende investir em fundos imobiliários, este conteúdo é essencial.

🎥 Assista ao vídeo completo aqui: https://youtu.be/rL4ZOBca0Bk

O que Barsi Realmente Pensa: “Fuja dos Fundos”

Luiz Barsi é um defensor ferrenho da simplicidade nos investimentos. Sua filosofia é clara: invista diretamente em ações lucrativas e segure por décadas. Nesse contexto, fundos — sejam eles multimercados, de ações ou imobiliários — são vistos por ele como “camadas desnecessárias” que só beneficiam os gestores.

Nos FIIs, segundo ele, há um excesso de taxas: administração, performance, gestão. Isso dilui os ganhos do investidor. É como abrir um restaurante e dar a chave do caixa para o garçom — você assume o risco, mas quem lucra primeiro é o intermediário.

O Paradoxo: Renda Variável com Retorno de Renda Fixa

Um dos principais argumentos de Barsi é o desequilíbrio entre risco e retorno nos FIIs.

Embora sejam negociados na Bolsa (e, portanto, classificados como renda variável), os fundos imobiliários oferecem um comportamento muito mais parecido com a renda fixa: rendimentos mensais, relativamente estáveis, e pouco crescimento no capital.

Porém, quando o cenário aperta — como na pandemia de 2020 — o IFIX (índice dos FIIs) sofreu um tombo de mais de 42%. E o retorno, ao longo dos anos, não compensou o risco.

Comparativo:

• IFIX (10 anos): 135,7%

• CDI (renda fixa): 142,9%

• DIVO11 (ações de dividendos): 274,1%

Ou seja, enquanto o CDI rendeu mais com zero de volatilidade, e ações renderam bem mais com riscos parecidos, os FIIs ficaram no meio do caminho — para Barsi, o pior dos mundos.

Tijolo Não é Tão Seguro Assim: Os Riscos do Imobiliário

Além da crítica estrutural aos fundos, Barsi evita o setor imobiliário como um todo. Ele não investe em imóveis físicos, não investe em construtoras e também não investe em fundos que exploram ativos de tijolo.

Motivo? A alta ciclicidade do setor.

Em momentos de crise, os aluguéis caem, a vacância sobe e os rendimentos dos FIIs despencam. Para quem conta com esse dinheiro mensalmente, isso pode ser um grande problema.

Outro ponto: poucos investidores realmente sabem o que estão comprando. Raramente leem relatórios, visitam os imóveis ou entendem os contratos. Isso pode gerar surpresas desagradáveis.

Barsi prefere empresas listadas — com relatórios auditados, presença em teleconferências e mais acesso à gestão. Transparência é chave.

Análise Fria: Risco x Retorno nos FIIs

Barsi olha para os números com frieza. Ele mede o risco não só pela oscilação dos preços, mas pelo conceito de drawdown — a maior queda desde o pico de um ativo.

O IFIX já teve drawdown de 42,5%. Isso é muito, considerando que a maioria dos FIIs não cresce com o tempo. Eles distribuem quase todo lucro e reinvestem pouco. Diferente de ações boas pagadoras de dividendos, que crescem, reinvestem e valorizam o capital do investidor.

Além disso, muitos investidores caem na armadilha do Dividend Yield alto. “FII pagando 12% ao ano” parece atraente, mas pode ser reflexo de problemas: vacância alta, ativos em regiões desvalorizadas ou queda no valor patrimonial.

Mas os FIIs Têm Seu Lugar

Apesar da crítica, é importante fazer justiça: os FIIs não são vilões.

Eles oferecem:

• Acessibilidade (com R$ 100 já dá para investir)

• Isenção de imposto sobre os rendimentos

• Previsibilidade para quem busca renda mensal

• Exposição diversificada a grandes imóveis

Para quem está começando, os FIIs podem ser uma excelente ponte entre renda fixa e ações. Também podem funcionar como parte de uma carteira previdenciária, desde que bem escolhidos.

Especialistas como Marcos Baroni, por exemplo, são grandes defensores dos FIIs — desde que o investidor estude, acompanhe os relatórios e saiba o que está comprando.

Entenda Barsi, Não Copie

Por fim, a lição mais importante não é copiar o portfólio de Barsi. É entender o racional por trás das suas decisões.

Ele investe em ações desde a década de 1970. Já tem sua “máquina de dividendos” montada. Não precisa de renda mensal previsível. Ele prefere empresas com crescimento, potencial de valorização e reinvestimento contínuo.

FIIs não se encaixam nesse perfil. Mas podem ser úteis para o seu.

A pergunta que você deve se fazer é: “Qual é o meu perfil? Meu objetivo é segurança mensal ou crescimento de patrimônio?”

🎥 Assista ao vídeo completo aqui: https://youtu.be/rL4ZOBca0Bk